부동산 구입시 발생하는 세금 총 정리

부동산 시 발생하는 세금에는 취득 시 발생하는 취득세, 보유 시 발생하는 재산세, 종합부동산세, 양도 시 발생하는 양도소득세가 있습니다. 오늘은 주택구 익시 세금에 대해서 총 정리하도록 하겠습니다. 

1. 취득세 

취득세는 부동산 등을 취득한 자에게 부과하는 세금으로 주택 취득 가격 및 주택수에 따라 1~12%의 세율 이 부과됩니다. 산출 발생은 주택 취득가액 (실거래액) X 취득세율입니다. 

 

주택은 6억이하 주택 1%, 6~9억 주택 1~3%, 9억 초과 주택 3%, 1세대 3 주택 취득 시 8%, 4 주택 이상 취득 시 12% 세율이 부과됩니다. ('20.8월 ~)

• 취득세 관련 부가세 : 농어촌특별세 (비과세 ~ 0.2%), 지방교육세 (0.1% ~ 0.4%) 

<과세표준 및 세율> 

구분		취득세	농어촌특별세	지방교육세	합계세율
6억이하 주택	85㎡이하	1%	비과세	0.1%	1.1%
	85㎡초과		0.2%	0.1%	1.3%
6월 초과 ~ 9억 이하 주택	85㎡이하	1~3%	비과세	0.1% ~ 0.3%	1.1 ~ 3.5%
	85㎡초과		0.2%	0.1% ~ 0.3%
9억초과 주택	85㎡이하	3%	비과세	0.3%	3.3%
	85㎡초과		0.2%	0.3%	3.5%
3주택 이상 취득 시	85㎡이하	8%	비과세	0.8%	8.8%
	85㎡초과		0.2%		9.0%
4주택 이상 취득시	85㎡이하	12%	비과세	1.2%	13.2%
	85㎡초과		0.2%		13.4%

2. 재산세

재산세는 토지, 주택 등 재산을 소유하고 있는 자에게 부과하는 세금으로 0.1~0.4%의 세율 이 적용 됩니다. 

• 산출방식 : 과세표준 (공시가격 X 60/100) X 재산세율 (0.1% ~ 0.4%)
• 과세표준 : 시가표준액 (공시가격) X 60/100 (과세 적용비율) 

<과세표준 및 세율> 

과세표준	세율
6천만원 이하	0.1%
6천만원 초과 1억5천만원 이하	60,000원 + 6천만원 초과금액의 0.15
1억5천만원 초과 3억원 이하	60,000원 + 6천만원 초과금액의 0.15
3억원 초과	570,000원 + 3억원 초과금액의 0.4%

• 1세대 1주택인 경우 공시 가격 6억 원 이하에 한해 과세표준 구간별 세율 0.05% 인하 

3. 종합부동산세 

종합부동산세는 보유주택의 공시가격 합산 금액이 6억 원을 초과하는 세대에게 부과하는 세금으로 0.6~6.0% 세율이 적용됩니다. 다만, 1세 1 주택자는 9억 권을 초과하는 경우에 종합부동산세 부과 

• 산출방식 : 과세표준 (시가표준액 X 95/100) X 세율 (0.6% ~ 6.0%) 
• 과세표준 : [(공시가격 - 6억 원 (공제금액)] X 95/100 (과표적용비율) 
• 단, 1세재 1 주택자는 3억 원 추가 공제하여 총 9억 원 공제 

<종합부동산세 주택분> 

과세표준	세율
	일반		3주택 이상 & 조정대상지역 2주택
	20년도부터	21년도부터	20년도부터	21년도부터
3억이하	0.5	0.6	0.6	1.2
3~6억	0.7	0.8	0.9	1.6
6~12억	1.0	1.2	1.3	2.2
12~50억	1.4	1.6	1.8	3.6
50~94억	2.0	2.2	2.5	5.0
94억초과	2.7	3.0	3.2	6.0

4. 양도소득세  

자산(토지, 주택)의 이전으로 양도착이 발생한 경우, 양도차익에 따라 6~45%의 세율로 양도소득세 부과됩니다. 

• 산출방식 : [양도차익-장기보유특별공제액] X 세율 
• 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 (취득세, 등록세, 중개수수료 등)
• 장기보유 특별공제액 (양도차익 X 공제율_ : 3년 이상 보유 시 적용, 공제율은 보유기간에 따라 6~30% (1가구 1 주택은 2년 이상 거주 시 24~80%)

1 주택자 : 9억 이하 주택 2년 이상 보유 시 비과세 대상이며, 조정대상지역 내 주택은 9억 이하 & 2년 이상 보유 % 2년 이상 거주 

• 1가구 1주택을 2년 이상 보유하고 거주하였으나, 실거래가가 9억 원을 초과하는 경우에는 9억 원 초과분에 대한 양도차익에 대해서만 과세  

일시적 2 주택자 : 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택 양도시 (조정대상 지역 내 일시적 2 주택자는 1년 이내 종전주택 양도 및 1년 이내 해당 주택 전입) 비과세 

• 조정대상지역에 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 신규주택을 취득한자

<주택 양도소득세 기본세율> 

과표	세율	누진공제
1200만원 이하	6%
4600만원 이하	15%	108만원
8800만원 이하	24%	522만원
1.5억원 이하	35%	1,490만원
3억원 이하	38%	1,940만원
5억원 이하	40%	2,540만원
5억원 초과	42%	3,540만원
10억원 초과	45%	6,540만원

• 1세대 2주택 이상이며 조정대상지역 내의 주택의 경우, 기본세율 + 20~30% 증과
• 장기보유 특별공제 : 3년 이상 보유 시 적용, 공제율은 보유기간에 따라 6 ~ 30% (1가구 1 주택은 2년 이상 거주 시 24~80%)  

<현행 장기보유 특별공제제도 현황> 

보유기간	3~4년	4~5년	5~6년	6~7년	7~8년	8~9년	9~10년	10년
1주택자 (2년거주)	24%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%
1주택자 (2년 미거주)	6%	8%	10%	12%	14%	16%	18%	20~30% (변동률 적용)
다주택자