부동산 고분양가 심사제도 개선 후 전망

주택도시 보증 공사 고분양가 심사제도는 주택분양보증 심사업무의 일환으로, 입주시점에 고분양가로 인한 미입주 사태 발생을 사전에 예방 목적으로 시행하고 있습니다. 고분양가 심사제도가 일부 개선되어서 개선안과 함께 전망을 알아보도록 하겠습니다.  

 

1. 주택도시보증공사 (HUG) 고분양가 심사제도 개선 내용 

개선 전 : 수도권, 광역시 등 일부 지역에서 최근 분양·준공된 사업장이 없는 경우 비교 사업장 부족 또는 낮은 인근 시세 등으로 고분양가 심사 가격이 과도하게 낮게 형성되어 주택사업자들이 사업 추진에 어려움을 겪고 있다는 의견 

 

개선안 : 인근 시세 산정기준 및 비교사업장 선정기준을 일부 개선하고, 지역 분양가 수준을 합리적으로 반영하는 것을 주요 내용으로 고분양가 심사제도를 개선하고, 추가적으로 주택개발 사업자 등의 예측 가능성을 높이기 위해 고분양가 심사기준의 공개범위를 확대 

 

개선 배경 : 수도권 등 일부 지역에서 최근 분양 및 준공된 사업장 부재 시 비교사업장 부족 또는 낮은 인근 시세로 인한 과도하게 낮은 분양 가격 형성으로 분양사업 추진에 애로사항이 있음

 

개선 사항 : 근 시세 사업장 선정 기준 및 비교사업장 선정기준을 개선, 지역 분양가 수준 반영

• 인근 시세 사업장 산정기준: 모든 사업장 → 유사 사업장(단지 특성, 사업안정성 고려)
• 비교 사업장 선정기준: 사례 부족시 임의 분양/준공단지 하나만 선정 → 점수 완화 및 각각 1곳 선정
• 지역 평균분양가: 시군구 또는 시도 평균 분양가 고려 추가
• 세부심사기준 공개범위 확대: 개요 수준 → 세부기준 추가 공개(기준에 따른 평점 범위 등)

2. 고분양가 심사제도 개선 후 전망

개선 효과 : 예측 가능성 향상. 세부기준이 추가로 공개되고, 비교 사업장 및 인근 시세 산정기준이 구체화됨에 따라 사업장 비교가 용이해짐. 이에 따라 분양 가격 범위가 대략적으로 추정이 가능해짐 

 

한계 : 분양가격 상승에 큰 영향을 주는 개선사항이 아님. HUG가 제시한 분양 가격에 대한 선정 배경에 대한 이해가 가능해진 것뿐임. 분양가 상승에 영향을 주지 못하는 이유는 개선사항이 비교 사업지를 표적 하기 쉽게 해 준 것이지, 분양가 산출식에 대한 변경이 아니기 때문 

 

분양가 산정 : 상한 분양가는 1)(이미 지어진 20년내 사업장의 초기분양가 x 행정구역의 주택 가격 변동률)과 (행정구역 내 분양 중인 사업장의 분양가 중 큰 것)을 고른 후, 2) 인근 시세 사업장의 매매 가격 x 건령 가중치 x 85% 중 작은 것을 선택하는 방식 

 

분양가 산정의 한계: 선정 1단계 과정인 비교사업장 가격 산출 시 분양가 x 행정구역의 주택가 격변 동률에 한계가 있음. 예를 들어 고덕 그라시움(2016년 9월 분양)의 경우, 분양가 2,338만 원/3.3m 2이지만 현재 매매가는 5,089만 원/3.3m 2로 111.7% 상승함. 2016년 9월부터 현재까지의 행정구역(강동구) 주택 가격 변동률(101.5/77.9)은 30.3% 임. 해당 차이만큼 분양 가격이 시세보다 낮게 형성되는 원인이 됨 

 

분양가 상승을 위한 조건 : '행정구역 내'라는 조건을 제외하던지, 비교사업장의 가격 산출방식을 분양가 기준에서 매매가 기준으로 변경하던지, 혹은 비교 사업장과 인근 시세 사업장 중 큰 가격으로 산출하는 것으로 변경이 필요