부동산 임대소득세 과세대상 설명

임대소득세는 주택 관련 세제 중 임대에 대한 세금입니다. 임대소득세는 과세 및 세율이 복잡하게 때문에 아래 글을 읽고 꼼꼼하게 파악해 두는 것이 필요합니다. 오늘은 임대소득세 과세대상에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

 

1. 임대소득세 내용

국내 거주자의 모든 소득에 대해 6 ~ 42%의 세율로 소득세를 부과합니다. 여기서 모든 소득은 기본적으로 사업소득, 근로소득 등 모든 소득을 합산하여 계산하여 종합과세가 됩니다. 다만, 연 2000만 원 이하 임대소득 (월세)는 분리과세됩니다. 

 

임대소득세 관련하여 필요경비에 대해서 알아야합니다. 필요경비란 사업을 하면서 발생한 비용 (매입가액, 원재료비, 인건비 증)으로 원칙적으로는 장부나 기타 근거서류로 비용을 결정합니다. 

• 등록 임대사업자는 60%, 미등록 임대사업자는 50% 필요 경비를 인정해 줍니다.  

[과세 표준 및 세율] 

과표	세율
1200만원 이하	6%
4600만원 이하	72만원 + (1,200만원 초과금액의 15%)
8800만원 이하	582만원 + (4,600만원 초과금액의 24%)
1.5억원 이하	1,590만원 + (8,800만원 초과금액의 35%)
3억원 이하	3,760만원 + (1.5억원 초과금액의 38%)
5억원 이하	9,460만원 + (3억원 초과금액의 40%)
5억원 초과	1억 7,460만원 + (5억원 초과금액의 42%)

다만, 분리과세 하는경우에는 일률적으로 14% 단일 세율 적용이 됩니다. 분리과세 주택임세도소득을 제외한 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우, 등록 임대사업자는 400만 원, 미등록은 200만우너 기본공제가 됩니다. 여기서 소득공제는 기본공제 (본인, 배우자, 부양가족), 특별공제, 연금공제 등 포함 소득 금액에서 공제하는 금액입니다.  

 

2. 임대소득세 과세대상  

임대소득세 과세대상은 1주택, 2 주택, 3 주택 이상으로 구분하여 과세대상을 설명할 수 있습니다. 주택 보유 여부와 함께 금액에 따라서 종합과세, 분리과세로 나누어지게 됩니다. 다주택의 경우 임대소득 부과 기준이 다르게 적용 됩니다. 

 

1 주택 : 전세는 주택 가격 9억 원을 기준으로 과세대상이 구분이 됩니다. 전세의 경우에는 주택 가격 9억 원을 초과하거나 9억 이하 이어도 모두 비과세 됩니다. 

 

반면, 월세의 경우 주택가격 9억 원을 초과하는 경우 월세 2천만 원 초과 시 종합과세되며 2천만 원 이하 시에는 분리과세 또는 종합과세 선택이 가능합니다. 주택 가격 9억 원 이하인 경우에는 비과세가 적용됩니다. 

 

2 주택 : 임대소득 2천만 원 기준으로 정해집니다. 전세의 경우에는 2천만 원 초과 또는 이하 모두 비과세 적용됩니다. 월세의 경우 2천만 원 초과 시 종합과세되며 2천만 원 이하 시에는 분리과세 또는 종합과세 선택할 수 있습니다. 

 

3주택 : 임대소득 2천만 원 기준으로 정해지며 2천만원 초과시 전세, 월세모두 종합과세 됩니다. 2천만원 이하의 경우 전세, 월세 모두 분리과세 또는 종합과세 선택이 가능합니다. 

구분		전세	월세
1주택	주택가격 9억초과	비과세	2천만원 초과	종합 과세
			2천만원 이하	분리과세 or 종합과세선택
	주택가격 9억이하		비과세
2주택	2천만원 초과	비과세	종합과세
	2천만원 이하		분리과세 or 종합과세 선택
3주택	2천만원 초과	종합과세
	2천만원 이하	분리과세 or 종합과세 선택

전세보증금 과세 : 3 주택 이상 보유자의 전세보증금 합계액 3억 원 초과분의 60% 애 대해 이자상당액 (정기예금 이자율 = '18년 연 1.8%)을 간주임대료로 계산하여 과세. 단, 전용면적 40㎡ 이하 & 기준시가 2억 이하 소형주택은 주택 수에서 제외 

 

[전세보증금 분리과세 방식]

전세보증금을 간주임대료 (월세)로 전환하여 과세 

- 간주임대료 = (보증금 합계 - 공제금액 3억) x과표적용비율 (60%) x 정기예금 이자율 ('19년 2.1%) 

- 납세액 산정 = (간주임대료 x 필요경비율 - 기본공제 400만 원) x 세율 

'19년부터 기본공제 : 등록 시 400만 원, 미등록시 200만 원