상업용 부동산 용어 정리

부동산 가격이 상승하면서 많은 분들이 부동산 투자에 관심을 가지고 있습니다. 부동산 가운데 상업용 부당 산은 수익 창출을 목적으로 개발, 투자하는 건물 혹은 토지를 의미합니다. 상업용 부동산은 노후준비를 위한 투자로 꾸준하게 관심을 받고 있습니다. 오늘은 상업용 부동산 용어에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

산업용 부동산 자산유형 

상업용 부동산은 오피스, 리테일, 물류센터, 호텔, 멀티 패밀리, 데이터센터로 구분할 수 있습니다. 

오피스 : 기업이 사무공간으로 사용하는 자산

서울 오피스 임대 및 투자는 오피스가 밀집된 도심 (CBD) 및 하위 권역 (Sub market)에서 발생합니다. 

• CBD : 중심 상업 업무 지구로 도시 내의 상품이나 서비스 판매활동, 사무실 업무 수행 등 사적 이익 추구 행위가 지배적인 지역. 서울의 대표적인 CBD권역은 중구, 종로구 일대 (CBD), 강남대로 및 테헤란로 일대의 강남 (GBD) 권역, 금융가를 중심으로 한 여의도 (YBD)권이 있습니다. 
• 하위 권역 (Sub-Market) : 도심 외곽지역에 위치한 오피스 밀집 지역 ex.) 분당, 판교 권역 등

리테일 : 백화점, 식당, 편의점 등 소비재의 유통, 판매를 영위하는 사업자가 집하한 자산

물류센터 : 소비자에게 판매되는 제품의 재고를 보관 및 하역, 출고 배소으이 기능을 수행하는 거점 및 시설

• 풀필먼트 (fulfillment): 고객이 주문한 상품의 배송 뿐 아니라 보관, 선별, 포장까지 제공하는 서비스
• 3자 물류 (3PL : Third Party Logistics): 상품의 생산단계에서부터 보관, 소비, 선별, 포장단계까지 관리하는 모든 물류 활동을 제삼자에게 위탁하는 것
• 라스트 마일 배송(Last Mile Delivery): 상품이 개인 고객에게 전달되기 전 마지막 배송 구간

호텔 : 숙박 및 음식과 서비스를 판매하는 자산 

• ADR (Average Daily Rate): 고객에게 판매된 객실의 평균 가격, 운영 성과 측정 지표
• RevPAR (Revenue Per Available Room): 판매 가능한 객실의 평균 가격
• 운영이익 (GOP, Gross Operating Profit):호텔 운영을 통한 영업이익 중 호텔 자산과 관련된 제세공과금, 감가상각비, 보험료, 임차료 등과 같은 제비용을 제외한 이익

멀티 패밀리 : 고급 임대형 아파트, 투자가 용이한 주거용 부동산

데이터센터 : 기업 컴퓨터, 네트워크의 관리 및 임대를 지원하며 IT 하드웨어가 포함된 시설 

• IDC (Internet Data Center): 인터넷 서버를 한 데 모아 관리, 운영할 목적으로 설립된 시설
• 코로케이션 (Co-Location): 기업에 데이터센터를 임대하고 서버를 연결하여 관리하는 서비스

산업용 부동산 용어

부동산 면적 단위

• ㎡, sqm: 제곱미터, 국제단위계의 면적 단위로 한 변이 1m인 정사각형의 면적
• ft², sqft: 미국에서 시작된 면적 단위로 ㎡ 다음으로 많이 쓰임. 1 ft²= 0.092903㎡, 0.028103평
• 坪 (평, Tsubo): 미터법 도입 전후로 국내 부동산 시장에서 면적 단위로 오랜 기간 사용된 면적 단위, 坪 (평, Tsubo): 미터법 도입 전후로 국내 부동산 시장에서 면적 단위로 오랜 기간 사용된 면적 단위

용접률 : 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율, 지하층 면적은 제외함

건폐율 : 대지면적에 대한 건축면적의 비율

Stock : 오피스 시장에서 임대 및 매매가 가능한 자산의 총 재고 면적

임대면적 : 공용면적을 포함하여 임대차 계약의 기준이 되는 면적, 계약면적

전용면적: 임대면적에서 복도, 엘리베이터, 주차장, 로비 등 공용 면적을 제외한 실사용 면적, 건물마다 산출에 적용되는 면적이 다를 수 있음

전용률: 전용면적/임대면적 

전대: 임차인이 임차물을 제3자에게 재임대하는 것 

증평/감평: 임차 면적을 확장 (증평) 하거나 축소 (감평)함

연면적 (GFA, Gross Floor Area): 건축물의 바닥면적의 합

총 임대 가능 면적 (GLA, Gross Leasing Area): 연면적 중 임대가 가능한 총 면적

순 임대 가능 면적 (NLA, Net Leasing Area): GLA에서 공용 공간을 제외한 임대 가능한 면적

세일 앤 리스백 (Sale and Leaseback, 매각 후 재 임차): 기업들이 사옥을 매각 후 일정기간 재 임차

마스터리스 (Master Lease, 책임임차계약): 한 건물 또는 일정 면적에 단일 임차인 혹은 전문 관리업체에 서 책임 임차하는 임차 형태. 건물 전체를 임대하여 재 임차를 통해 운영, 관리하는 계약으로 임대인은 공실 발생 및 운영 위험에서 벗어날 수 있음

Net Lease

• Single net lease: 임차인이 임대료 외에 부동산세까지 부담하는 임대차 계약
• Double net lease: 임차인이 임대료 외에 부동산세, 보험료를 부담하는 임대차 계약
• Triple net lease (NNN): 임차인이 임대료 외에 부동산세, 보험료, 공공시설 사용료, 보수, 수리비용까지 모두 부담하는 임대차 계약
• 전월세 전환율: 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율 

공실률 : 전체 재고 면적 중 비어있는 공간. 즉 임대되지 않아 임대 가능한 면적 비율

점유율 : 일반적으로 오피스 자산에서 전체 임대 가능 면적 중 임대되어 점유 중인 면적 비율

호텔 객실 점유율 : 호텔 자산에서, 전체 객실 중 고객에게 판매한 객실 수 비율 

순 흡수 면적 : 순수한 공급면적 및 공실 면적이 고려된 전 분기 대비 증감 면적, 숫자에 따라 임차 수요 증감 판단

 

 

보증금, 임대료 : 보증금은 건물 임대차 시, 임차인의 채무 불이행으로 인한 채무를 담보하기 위해 임대인에게 교부하는 금전을 의미. 임대료는 부동산 임차 시 사용 대가로 세입자가 지불하는 금전 또는 기타 물건 

관리비 : 대상 부동산의 적정 효용을 위한 비용. 점검, 관리를 위한 비용 인건비, 사무용품, 관리 보수 등의 비용 포괄

TI (Tenant Improvement, 임차인 혜택) : 임대인이 임차인에게 지원해주는 다양한 임대차 혜택, 렌트프리 및 Fit-Out 기간 등을 포괄

Rent Free (렌트프리, 무상임대기간) : 임대인이 임대차 계약 기간 중 임대료를 면제해주는 일부 기간 (ex. 2개월/1년

Fit Out : 계약은 했으나, 입주 전 인테리어 공사를 목적으로 임대료를 면제해주는 기간, 관리비는 부과

명목임대료 (Face Rent) : Rent Free (무상 임대 기간)를 적용하지 않은 계약서상, 또는 마케팅 중인 시장 임대료

실질 임대료 (Effective Rent) : Rent Free (렌트프리, 무상 임대 기간, RF)를 적용하여 실제 임차인이 부담하는 임대료

STRATA (스트라타로 지칭): 구분 소유 자산, 단일 소유자에 의해 소유되지 않고 소유권이 분할되어 있는 자산

En bloc (앙블락으로 지칭): 단일 소유자가 소유하고 있는 자산

우선협상대상자: 경쟁 입찰에서 매도자로부터 우선적이며 배타적인 협상을 할 수 있는 지위를 부여받은 매수자, 우선협상대상자: 경쟁 입찰에서 매도자로부터 우선적이며 배타적인 협상을 할 수 있는 지위를 부여받은 매수자,

NOC: Net Occupancy Cost: 순 점유 비용, 임차인이 실제 사용하는 전용 면적당 임대료

실질 NOC:Rent Free (무상 임대 기간)을 고려하여 실제 임차인이 사용하는 전용 면적당 임대료

Cash Flow: 상업용 부동산 운영 시 발생하는 일정기간 동안의 현금성 자산의 변동

IRR: Internal Rate of Return; 내부수익률, 사업기간 동안의 현금수익 흐름을 현재가치로 환산하여 합한 값 (NPV, 순현재가치)이 지출 비용과 같아지도록 할인되는 이자율

PGI (Potential Gross Income): 가능 총소득, 자산이 100% 임대되었을 경우 창출할 수 있는 최대 소득, PGI = 단위당 임대료 x 임대 단위 수 

PGI (Potential Gross Income): 가능총소득, 자산이 100% 임대되었을 경우 창출할 수 있는 최대 소득, PGI = 단위당 임대료 x 임대 단위 수

PGI (Potential Gross Income): 가능총소득, 자산이 100% 임대되었을 경우 창출할 수 있는 최대 소득, PGI = 단위당 임대료 x 임대 단위 수

ROE (Return of Equity): 자산 중 자기 자본에 대한 수익

레버리지 (Leverage) 투자 : 타인의 자본 (대출)을 지렛대처럼 이용하여 자기 자본의 수익률을 높이는 투자

리파이낸싱 (Refinancing): 재융자, 기존에 조달한 자금 또는 부채 상환을 위해 자금을 재조달하는 것. 대 출금리를 낮추어 이자 부담을 줄일 수 있음

부동산 자산 가치 평가법

• 원가법: 분석 시점 자산의 재조달원가에 감가 수정을 적용하여 자산의 현재가치를 산정
• 수익환원법: 대상 자산이 장래에 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 현금흐름을 환원하거나 할인하여 자산의 가치를 산정
• 거래 사례 비교법: 대상 자산과 유사성이 있는 자산의 거래 사례와 비교하여 대상 자산의 현황에 맞게 사정 보정(事情補正), 시점 수정, 가치 형성 요인 비교 등의 과정을 거쳐 자산 가치를 산정